请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

盱眙网

搜索
盱眙网 盱眙门户 盱眙房产 查看内容

北上广深楼市反弹?不,房地产泡沫终将破裂

2019-4-10 18:06| 发布者: 姚辰璞| 查看: 71| 评论: 0|来自: 中财网

摘要: 面对房地产“成魔”的“自运转”,我们不得不面对的是,我们会不会“面临一场风暴”,借用次贷危机前美国财长盖特纳的一句话说,“也许我们无法预测下一次危机何时到来,但我们必须做好准备”。房地产经历了二十年的 ...
面对房地产“成魔”的“自运转”,我们不得不面对的是,我们会不会“面临一场风暴”,借用次贷危机前美国财长盖特纳的一句话说,“也许我们无法预测下一次危机何时到来,但我们必须做好准备”。房地产经历了二十年的旷世繁荣,我们都要小心谨慎,要有预案,同时要作最坏的打算。

  北上广深杭厦,全国房价最高的六个城市,楼市纷纷一扫低迷之势。无论新房成交量还是二手房成交量,相比于上个月都出现翻倍式增长,一众媒体纷纷欢呼“楼市全面回暖”。

  那么,北上广深,到底谁是真反弹,谁是假炒作?
  - 1 -
  先看北京。

  2019年3月,北京二手房成交量高达1.61万套,创下近10个月以来的新高。这个数字相比作为春节的2月环比增长164%,相比去年同期的3月同比增长44%。

  在整个一季度,北京二手房成交套数累计增长8%。

  不过,在成交量大幅扩张的同时,北京二手房价只是微弱反弹2%,相比2017年3月房价仍旧回撤8%,只能说北京楼市企稳,难言大反弹。

  与北京弱势企稳相比,上海可以称得上低谷反弹。

  先看上海,2019年3月,上海二手房成交套数高达2.59万套,环比2月增长174%,同比去年3月增长55%。在整个一季度,上海二手房成交量同比增长48%,而二手房价上涨4%左右,量价齐升,上海楼市可以称得上回暖。

  但是,上海房价仍未回到最高点,相比最高点,房价回撤幅度仍旧分别为-16%、-18%。楼市能否持续反弹,房价能否创出新高,仍待进一步观察。

  深圳房价走势历来备受关注,不仅与北京上海一道被视为风向标城市,这一次也被拿出来作为楼市集体回暖的标志。

  但是,实际情况是,与去年同期相比,深圳二手房成交同比下滑19%,整个一季度,深圳二手房成交同比下滑31%,这与北京上海厦门形成鲜明对照。

  与北京上海的反弹相比,广州仍在高位盘整。

  根据中原地产统计的数据,2019年3月,广州市(不含南沙、从化)中介网签量为4712宗,较2月(1611宗)环比大幅回升1.9倍,与去年3月相比,跌幅仍高达30%以上。不过,广州二手房价开始企稳,不改高位盘整态势。去年8月到今年2月,广州二手房价普遍下跌5%-10%,部分区域下跌20%以上。

  - 2-
  是否会大反弹
  与一线城市高位盘整、企稳乃至反弹复苏相比,大部分二线城市仍在大幅调整,至于三四线城市,则普遍步入低迷区间。

  可以说,这一轮楼市回暖,只存在部分回调到位的一二线城市,是在货币宽松、楼市松绑预期日益强烈的背景下实现的,与大多数二三四线城市无关。

  所以,未来楼市会不会反弹,则要看货币宽松能宽松到何种地步,楼市松绑能松绑到何种程度。

  其一,货币宽松还没到大水漫灌的程度。央行对于货币宽松极其克制,前几天网传“4月1日起降准”,央行深夜辟谣,随后致函公安机关,就是明确信号。(参阅《央行深夜辟谣,透露了一个重要信号》)
  显然,这一次稳增长,目前主要依靠大基建、大减税和刺激民营经济来实现,房地产这一重量级武器,暂时还没启用。如果未来经济企稳,房地产被启用的概率还会缩小。

  其二,楼市松绑是大概率事件,但不会一窝蜂而至。在年初的《2019楼市往哪走?看这篇分析就够了》一文中,凯风君就已明确指出,2019年的楼市目标是稳,既要防范大跌也要避免大涨,不能大起大落是政策底线所在。所以,房价深度调整的城市有望松绑,但楼市开始企稳回暖的一二线城市,基本不会大幅松绑。

  其三, 不放开限购限贷,如果没有货币之水的支撑,楼市显然难以支撑新一轮大涨。目前的楼市复苏,只是宽松预期之下的复苏,而不是真正大宽松导致的复苏。预期如果不复存在,复苏就难以为继。

  其四,楼市分化,一二线企稳,三四线调整。如果没有全国性的货币大宽松,楼市最终要看基本面。一二线城市或将企稳,前期调整越大,回暖力度就越大;前期尚未进行调整的城市,仍旧存在下行风险。

  - 3 -
  房地产泡沫终将破灭
  南京大学长江产经智库特聘研究员,财经专栏作家陈志龙,曾撰文指出,房地产泡沫终将破灭。

  文中写到,其实,对于任何国家,房地产过度膨胀都是非常棘手而危险的宏观问题。

  长期以来,我们对其危害程度认识不足。因为整个经济、投资、信贷对房地产依赖到一种谁都离不了的程度。“它已经成魔,自运转”。成熟市场多次房地产泡沫崩溃的教训告诉我们,房地产乌托邦式的繁荣背景下,整个社会的真实资源和财富并没有新的创造,但资产泡沫的沸腾让所有人变得自负、自大,公共部门和私人部门都敢于加杠杆,债务水平不断攀升。

  这种危险的狂妄自大与不受约束的信贷洪峰相互强化,使得房地产金融成为一头怪兽——一个足以从内部毁灭经济的部门。面对这头怪兽,我们还缺少伟大的驯兽师。

  所有过往,皆为序曲。历史的经验教训说明,对于靠货币堆积和全民投机心态膨胀起来的房地产泡沫来说,房地产的逆变往往就是心理上的 “一转念”之间——它涨了几十倍了,它为什么值那么多钱?

  泡沫破灭总是在一个无法预知的时刻,投资者开始“往下看”,意识到他们原以为会永远持续的天价根本没有基本面的支撑,于是便开始抛售,踩踏发生,电光火石,骨牌倒下。

  中国社会科学院副院长李扬两年前一句话惊得众人灵魂出窍,“房地产行业问题突出,金融部门要对未来可能的下跌做准备。”

  从北美到香港, 过去这段时间,我们仿佛听到了冰山碎裂的咔嚓声——大面积出现量价齐跌,房地产市场全球性恐慌性群体性离场的“踩踏事件”随时可能发生,这是非常麻烦且糟糕的局面。

  面对房地产“成魔”的“自运转”,我们不得不面对的是,我们会不会“面临一场风暴”,借用次贷危机前美国财长盖特纳的一句话说,“也许我们无法预测下一次危机何时到来,但我们必须做好准备”。房地产经历了二十年的旷世繁荣,我们都要小心谨慎,要有预案,同时要作最坏的打算。(微.信.公.众.号.金.融.客.咖.啡)
返回顶部