| 面对房地产“成魔”的“自运转”，我们不得不面对的是，我们会不会“面临一场风暴”，借用次贷危机前美国财长盖特纳的一句话说，“也许我们无法预测下一次危机何时到来，但我们必须做好准备”。房地产经历了二十年的旷世繁荣，我们都要小心谨慎，要有预案，同时要作最坏的打算。 北上广深杭厦，全国房价最高的六个城市，楼市纷纷一扫低迷之势。无论新房成交量还是二手房成交量，相比于上个月都出现翻倍式增长，一众媒体纷纷欢呼“楼市全面回暖”。 那么，北上广深，到底谁是真反弹，谁是假炒作？ - 1 - 先看北京。 2019年3月，北京二手房成交量高达1.61万套，创下近10个月以来的新高。这个数字相比作为春节的2月环比增长164%，相比去年同期的3月同比增长44%。 在整个一季度，北京二手房成交套数累计增长8%。 不过，在成交量大幅扩张的同时，北京二手房价只是微弱反弹2%，相比2017年3月房价仍旧回撤8%，只能说北京楼市企稳，难言大反弹。 与北京弱势企稳相比，上海可以称得上低谷反弹。 先看上海，2019年3月，上海二手房成交套数高达2.59万套，环比2月增长174%，同比去年3月增长55%。在整个一季度，上海二手房成交量同比增长48%，而二手房价上涨4%左右，量价齐升，上海楼市可以称得上回暖。 但是，上海房价仍未回到最高点，相比最高点，房价回撤幅度仍旧分别为-16%、-18%。楼市能否持续反弹，房价能否创出新高，仍待进一步观察。 深圳房价走势历来备受关注，不仅与北京上海一道被视为风向标城市，这一次也被拿出来作为楼市集体回暖的标志。 但是，实际情况是，与去年同期相比，深圳二手房成交同比下滑19%，整个一季度，深圳二手房成交同比下滑31%，这与北京上海厦门形成鲜明对照。 与北京上海的反弹相比，广州仍在高位盘整。 根据中原地产统计的数据，2019年3月，广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4712宗，较2月（1611宗）环比大幅回升1.9倍，与去年3月相比，跌幅仍高达30%以上。不过，广州二手房价开始企稳，不改高位盘整态势。去年8月到今年2月，广州二手房价普遍下跌5%-10%，部分区域下跌20%以上。 - 2- 是否会大反弹 与一线城市高位盘整、企稳乃至反弹复苏相比，大部分二线城市仍在大幅调整，至于三四线城市，则普遍步入低迷区间。 可以说，这一轮楼市回暖，只存在部分回调到位的一二线城市，是在货币宽松、楼市松绑预期日益强烈的背景下实现的，与大多数二三四线城市无关。 所以，未来楼市会不会反弹，则要看货币宽松能宽松到何种地步，楼市松绑能松绑到何种程度。 其一，货币宽松还没到大水漫灌的程度。央行对于货币宽松极其克制，前几天网传“4月1日起降准”，央行深夜辟谣，随后致函公安机关，就是明确信号。（参阅《央行深夜辟谣，透露了一个重要信号》） 显然，这一次稳增长，目前主要依靠大基建、大减税和刺激民营经济来实现，房地产这一重量级武器，暂时还没启用。如果未来经济企稳，房地产被启用的概率还会缩小。 其二，楼市松绑是大概率事件，但不会一窝蜂而至。在年初的《2019楼市往哪走？看这篇分析就够了》一文中，凯风君就已明确指出，2019年的楼市目标是稳，既要防范大跌也要避免大涨，不能大起大落是政策底线所在。所以，房价深度调整的城市有望松绑，但楼市开始企稳回暖的一二线城市，基本不会大幅松绑。 其三， 不放开限购限贷，如果没有货币之水的支撑，楼市显然难以支撑新一轮大涨。目前的楼市复苏，只是宽松预期之下的复苏，而不是真正大宽松导致的复苏。预期如果不复存在，复苏就难以为继。 其四，楼市分化，一二线企稳，三四线调整。如果没有全国性的货币大宽松，楼市最终要看基本面。一二线城市或将企稳，前期调整越大，回暖力度就越大；前期尚未进行调整的城市，仍旧存在下行风险。 - 3 - 房地产泡沫终将破灭 南京大学长江产经智库特聘研究员，财经专栏作家陈志龙，曾撰文指出，房地产泡沫终将破灭。 文中写到，其实，对于任何国家，房地产过度膨胀都是非常棘手而危险的宏观问题。 长期以来，我们对其危害程度认识不足。因为整个经济、投资、信贷对房地产依赖到一种谁都离不了的程度。“它已经成魔，自运转”。成熟市场多次房地产泡沫崩溃的教训告诉我们，房地产乌托邦式的繁荣背景下，整个社会的真实资源和财富并没有新的创造，但资产泡沫的沸腾让所有人变得自负、自大，公共部门和私人部门都敢于加杠杆，债务水平不断攀升。 这种危险的狂妄自大与不受约束的信贷洪峰相互强化，使得房地产金融成为一头怪兽——一个足以从内部毁灭经济的部门。面对这头怪兽，我们还缺少伟大的驯兽师。 所有过往，皆为序曲。历史的经验教训说明，对于靠货币堆积和全民投机心态膨胀起来的房地产泡沫来说，房地产的逆变往往就是心理上的 “一转念”之间——它涨了几十倍了，它为什么值那么多钱？ 泡沫破灭总是在一个无法预知的时刻，投资者开始“往下看”，意识到他们原以为会永远持续的天价根本没有基本面的支撑，于是便开始抛售，踩踏发生，电光火石，骨牌倒下。 中国社会科学院副院长李扬两年前一句话惊得众人灵魂出窍，“房地产行业问题突出，金融部门要对未来可能的下跌做准备。” 从北美到香港， 过去这段时间，我们仿佛听到了冰山碎裂的咔嚓声——大面积出现量价齐跌，房地产市场全球性恐慌性群体性离场的“踩踏事件”随时可能发生，这是非常麻烦且糟糕的局面。 面对房地产“成魔”的“自运转”，我们不得不面对的是，我们会不会“面临一场风暴”，借用次贷危机前美国财长盖特纳的一句话说，“也许我们无法预测下一次危机何时到来，但我们必须做好准备”。房地产经历了二十年的旷世繁荣，我们都要小心谨慎，要有预案，同时要作最坏的打算。（微.信.公.众.号.金.融.客.咖.啡） |
