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都是降息惹的祸澳洲也闹房产泡沫

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发表于 2015-3-5 18:57:09
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天澳洲联储宣布维持利率不变,意外打破市场的降息预期,澳元迅速走强,但这股房地产泡沫或不会因此而轻易消散。

近年来各界大谈美国与中国的房产泡沫,哪知澳洲的房产泡沫也可能已经膨胀到了顶点。

据澳洲房地产信息商Core Logic RP提供的数据,在悉尼举行的房产拍卖会上,高达82.8%的标的房屋都被顺利出售,买卖双方的热情也空前高涨。好在今天澳洲联储宣布维持利率不变,意外打破市场的降息预期,澳元迅速走强,但这股顽固的泡沫或不会因此而轻易消散。

之所以澳洲房产如此兴盛,这多半由于市场对于持续降息的预期。2月3日,澳联储就打响了降息的“枪声”,加入全球降息阵营,宣布将利率从2.5%下调为2.25%,随之澳元大幅走低。房产卖家们更是期待着今日央行会采取进一步行动。此前在29位彭博经济学家中,有18位认为央行会再度降息25个基点,谁知事与愿违。

澳联储今日称,目前维持利率稳定是适宜的。不过,澳联储也表示,经济增长继续低于趋势水准,国内需求增长整体相当疲弱,澳元可能需要进一步下跌以达到平衡经济增长的目的,且将在今后几次会议对放宽政策进行评估。可见,下一阶段的降息并未被排除,房产市场的买卖双方仍有无限想象空间。

之所以说想象空间无限,是因为当前悉尼的房产持有者发现,出售房屋从未如此容易过,通过拍卖出售房屋的成功率已连续第四周超过80%,这种热火朝天的景象还是该国房地产史上首次出现。

此前,澳大利亚央行行长Glenn Stevens倡导利用廉价融资来振兴澳洲商业投资,这也刺激了该国房地产市场,售房者因此获得进一步鼓励。一般而言,美国房屋拍卖通常处理的都是陷入困境的房产,而澳洲则有所不同,澳洲售房者试图在市场走强之际出售所持房产。
值得注意的是,澳洲房价也不断上行。悉尼二月房价较去年同期上涨约14.7%,这也是是五个月来的最快增速。

然而,房价的上涨也加强了买卖双方的“赌性”,澳洲民众的债务敞口正不断扩大。截至2014年第三季度,澳联储数据显示,房产债务已达到了居民收入的139%之高,这也表示一旦泡沫破裂,结果将是入不敷出。

“房产价格上涨有点过火了(too much of a good thing),当前房价、债务和收入这三者的关系可能让澳联储不愿意继续降息。” 澳联储经济学家Gareth Aird事后评论道。他此前也预测澳联储今日将继续降息。

就历史来看,不论是哪个国家,但凡出现房产泡沫必与低利率脱不了干系,美国便是最好的“教科书”。美联储自2000年高科技股票泡沫破裂后,连续多年采取低利率政策,刺激了房地产泡沫,这导致贷款意愿和抵押品价值之间螺旋上升。此外,低利率刺激了居民的购房需求,而对购房的贷款政策又很宽松(一般首付20%),造成了市场上对房地产的强劲需求,直接推高了房地产价值。房地产价值的不断增值,导致了居民对房地产的投资性需求(拥有多套住房长期出租)和投机性需求(不是为了长期投资而是短期套利),也促使银行进一步放松贷款条件。

在美国次贷危机爆发前,一些贷款机构向低收入或低信誉购房者贷款,形成次级贷款。次级房贷的利率虽要高于优惠级房贷2%至3%,但次级贷款可以零首付。即使当时银行知道这隐藏着道德风险,但各方想当然地认为,反正房地产价值不断上升,即使次级购房者付不起房贷利息也可以通过出售房产来返还银行贷款,银行完全可以收回房屋再卖出。由此,房地产泡沫得以形成。

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