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房产投资保值光环消退 海外置业或成减少泡沫途径之一

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发表于 2016-8-30 22:23:06
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中国网财经8月30日讯(记者 沈成 毛凯悦 )“如果我们要投资房地产,必须要有跨周期的准备,尤其在中国这样一个高波动性的环境下。”歌斐资产地产合伙人谭文虹8月27日在诺亚地产峰会上表示,欧美成熟市场一般7到8年走完一个周期,缓慢上升再下跌,再缓慢上升,所以房地产本质上讲是相对长周期的事情。

过去20年,房地产投资造就了一批富裕人群。长期以来,房地产一直是高净值群体抵御通胀并获取财富的最佳投资工具之一。然而,随着近年相关部门持续加码调控政策,加之房价持续攀升,房地产投资还能否持续为高净值群体财富增值保驾护航?

房地产投资保值光环正在消退

数据显示,7月份国内重点城市商品住宅供应量同环比大减。其中,一线城市较上月减少近20%,同比下跌25%;二、三线城市同、环比分别下跌约两成和三成;超七成城市供应量低于去年月平均水平。这意味着房地产传统的“拿地-开发-销售”模式正面临新的调控压力,未必能按时完成销售回款给予投资者本金利息。

“房地产投资的保值光环正在消退。”有业内人士指出。事实上,一大批房地产开发公司也意识到行业变革的来临,正在转型成为地产运营管理公司。

但运营一个地产对地产商来说,需要具备更多的能力。因为现在他们不仅要有一个开发建设的团队,更要有一个运营服务的团队;不仅要注重产品的营销,更要注重服务的营销;不仅是在销售产品,更是在销售有品质有品味的生活方式;不仅仅要做一个圈地盖楼的开发商,更要做一个以轻资产模式或部分或全部持有物业的城市配套运营服务商。

而商业房地产一般都是以租金回报率成为收购价格。盈石中国董事长、中国外商投资协会副会长、商业工作委员会委员司徒文聪在论坛上指出,“到底有没有人租你的房子,租你房子的价格才能反映出你所买的价格是否是合理的价格,但是在过去的十年里,很多投资人都忘记了,他们就盲目的通过一个邻比价格购买商业房地产。”

相比传统的拿地开发销售,地产运营更考验管理人的管理能力,但它同样给地产公司带来可持续性的盈利模式与创富能力。

海外置业成减少市场泡沫有效途径之一

海外地产投资也是本次论坛的重要议题之一。有业内人士认为,当前房地产泡沫在一定程度上是由国内投资渠道狭窄、货币资金积压所助长起来的,海外房地产投资是减少当前房地产市场泡沫的有效途径之一。

当前国内投资渠道有限,大城市因为要控制城市规模,一定程度上限制了投资,而在小城市进行投资所获的利润则相对有限,这促使投资者转而把目光投向一些海外大城市,如近年来海外投资比较集中的纽约、伦敦、悉尼等。数据显示,美国仍然是中国投资者的海外第一选项,在各种房地产当中,旅馆和写字楼是最受青睐的。半数的投资都是来自中国的保险公司,此外综合企业和房地产开发商也非常活跃,分别在海外投资总量当中占比23%和10%。

然而,海外市场的投资风险也需要注意,项目管理维护,项目投资执行难等一系列问题,都对投资者进行海外投资构成了一定的难度。但由于国内的投资机会越来越少,越来越多的人也愿意尝试海外的投资。
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